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不動産事業/不動産鑑定室
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業務案内

不動産についてのあらゆる相談に対応いたします。

個人のお客様

個人のお客様へ

1.不動産売買の場合
  • ⼟地の売却を考えているが、売り⼿も適正な価格がわからない。
  • 利害関係者全員が納得できる価格帯を知りたい。
  • 中古住宅の購⼊を考えているが、相場がわからない。
こんなお悩み お問い合わせください
question

親族間で土地の取引が決まっているのだが、取引するにしても、高くもなく低くもない価格で取引を行い、他の親族から不満が出ないようにしておきたい。

question

多少費用をかけても納得した価格で戸建住宅を購入したい。新築ならば他の売りに出ている物件と比較し易いのだが、中古住宅は比較できそうな物件が見当たらない。最終的には自分で決める事だが、検討材料としての成果物が欲しい。

question

お隣さんが境界に接している土地の一部を譲ってほしいとの打診してきた。売っても良いと考えているが、残地の面積が小さくなってかつ形状も今より悪くなってしまう。一方的に損をするような気がするのだが、こういう時、どうしたらよいのか教えてほしい。

answer

⼟地は地積、形状、接道条件等によってその価値が変わります。さらに、建物が加わることによって、より複雑になります。評価書ではその内容をわかりやすく説明します。

2.遺産分割の場合
こんなお悩み お問い合わせください
question

ある土地を弟と相続したが、遺産分割がまとまらず、差し当たり共有としている。今般、息子の自宅用に使いたいと考えているが、弟には代わりにいくら払えば良いか。

question

父の遺した土地があるが、兄弟は皆県外におり、有効利用ができない。売却してその代金を相続人で分け合いたい。

answer

不動産は物理的に分けることが難しい資産です。共有名義にすると将来の売却が難しくなり、トラブルの原因となります。そこで、解決策としては代償分割(遺産を一人又は数人が相続して他の相続人に金銭を支払う方法)や換価分割(遺産を売却しその代金を分割する方法)といった方法があります。弊社では仲介部門も併設しているため、評価から売却までトータルサポートが可能となっております。

3.相続税申告の場合
こんなお悩み お問い合わせください
question

父の遺した土地があるが、形状が極端に悪いうえ、傾斜があるため、路線価での評価では高すぎるのではないか。相続税申告における土地評価を見直したい。

answer

通常、路線価が時価の8割水準であるため「相続税評価額<時価」ですが、一部の土地(利用価値が低く減額が大きい土地)についてはその逆(「相続税評価額>時価」)が成り立ちます。この場合、鑑定評価により時価に修正することで相続税負担を軽減する事ができる場合がございます。

4.不動産の交換の場合
  • 不動産の交換を考えているが、その要件がわからない。
  • 交換をした後、税金を支払わなければならない可能性はあるのだろうか。
こんなお悩み お問い合わせください
question

その地域の地主さんが、自ら所有する“間口が狭く奥行きの深い大きな土地”に賃貸マンションの建築するらしく、その際に、狭い間口を広げるため、隣接地の私に土地の交換を申し出てきた。交換先の土地は魅力的なのだが、場合によっては税金を払うケースがあると聞いた。今回のケースは税金を支払うケースに該当するのか知りたい。

answer

同一の固定資産区分であること等の一定の要件を満たし、譲渡資産と取得資産の価額の差額がいずれか高い資産の価額20%以下であると、その譲渡はなかったものとみなされ所得税は発生しません。しかし、これらの価額は時価で計算されるため、概算の計算で行うと、20%を超えてしまう可能性が出てきます。あらかじめ、鑑定評価書によりその価値を把握しておけば、安心して交換を行うことができます。

5.親族間での不動産売買の場合
  • 親族なので土地を安く譲ってあげたい。
  • 親族に相場価格で不動産を譲りたいが、賃貸マンションなので価値がよくわからない。
こんなお悩み お問い合わせください
question

親族なので土地を安く譲ってあげようと考えている。だが、他の親族から不当に安く処分したとかみなし贈与の対象にはなりたくない。皆が納得できるラインがいくら位であるか知りたい。

question

同居している息子に自宅の名義を移そうと考えている。しかし無償で登記名義を移転すると贈与したことになる。いままで面倒を見てくれたので、あまり金銭的に負担をかけさせたくない。きちんと売買契約の形を取ろうと思うが、まず、その金額の見当がつかず前に進まない。

answer

親族間では当事者同士の合意のみで不動産取引を行うと、その取引価格によっては課税対象となったり、他の親族から不満が出るなど不測の事態に見舞われることがあります。
不動産鑑定評価により公平妥当な時価を把握することで、これらの問題を未然に防ぐことが出来ます。

6.借地問題の整理の場合
  • 近頃、地価が下がっていると聞くので地代の値下げを行おうと準備している。地代の改定について契約書に記載してあるが、どう解釈してよいのかわからない。
  • 借地契約を解消したい。借地人にはいくら払えばよいのだろうか。
  • 亡くなった親が書いた借地関係のメモが一杯でてきた。
こんなお悩み お問い合わせください
question

親の財産を相続する予定だが、その殆どが借地として貸している土地である。地代も振り込みではなく通い帳を作って徴収していた様である。持参から振り込みに切り替えたい。また値上げも考えているが、どこから手をつければ良いか。

question

借地契約書上では、地価の変動により地代を見直すという条文になっている。地価が上昇した際に地代の値上げの申し入れがあったため承諾した。しかしその逆に地価が下がってきたので地代の値下げをお願いしようと考えている。一体、いくらの値下げが妥当なラインなのか。

answer

借地問題は個別性が強く、また、法律的要素も多く含んでいるため当事者間の直接交渉は平行線を辿り交渉が決裂する場合が多いです。その問題解決のために、鑑定士が契約関係の整理を行い、必要なアドバイスをさせていただきます。

7.規模格差補正率の適応が無い⾯⼤地
  • 規模格差補正率の適用が無い面大地。市場では実際どの<らいの値がつくのだろうか。
こんなお悩み お問い合わせください
question

クライアントの相続財産に規模格差補正率の適用を受けられる面積要件をみたしていない面大地があるがこのまま財産評価通達により評価して良いのだろうか。

answer

面大地の場合、財産基本通達により計算した土地価格よりも実際の市場価値が下回る場合があります。その見込みがあるかどうかは概算でおよそ判断できます。一度、ご相談ください。

⼀般法⼈のお客様へ

⼀般法⼈のお客様へ

1.同族間売買の場合
  • 関連会社に土地を譲渡したいが簿価で取引をしてよいだろうか。
  • 土地が会社役員名義で、その土地の上に会社名義の建物が建っている。
こんなお悩み お問い合わせください
question

土地が社長の名義で、建物はその社長が代表を務める会社の名義である。この度、社長が退任するのでこれを機に社長名義の土地を会社で買い取ることが役員会で決定した。

question

関連会社に業務用事務所ビルを譲渡しようと考えている。土地の相場は見当がつくものの建物については、外壁塗装などのメンテナンスを行って来なかったため老朽化が進み、簿価より安いような感じがする。

answer

会社とその役員、また、関連会社間での不動産売買は恣意性が入りやすいため、税務上問題となる場合があります。たとえ恣意性がなく帳簿価格で売買を行ったと主張しても、売買価格と時価の乖離が大きければ、同じく税務上の問題が生じます。鑑定評価書で時価を正しく把握することにより問題を未然に防ぐことができます。

2.減損会計等、新会計基準への対応
  • 減損処理が必要かどうか判断したい。
  • 正味売却価格と使用価値はどのように求めたらよいのだろう。
こんなお悩み お問い合わせください
question

財務諸表上、今期損失を計上するか、その不動産の価値によってはもう少し先の期にて処理するのかを見極めたい。まずは売却するとした時の市場価値を把握しておきたい。

question

地方拠点としての意義が薄くなった営業所や生産工場について、その財産価値を見直したい。本社の決裁を取るためプレゼンテーションを行う。そのための専門家の客観的意見としての成果物が欲しい。

answer

固定資産の減損とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった状態になったときに、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理をいいます。減損会計の手順の中の減損の測定では、正味売却価格と使用価値を求めなくてはなりませんが、鑑定評価書をその査定の基準とすることができます。このほか、資産除去債務、賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準等にも対応いたします。

3.不動産の売却・取得
  • 不動産を売却したいが、面積が大きく適正価格がわからない。
  • 建物付の物件を購入したいが、築年も古いので、交渉でもっと安くならないか。
こんなお悩み お問い合わせください
question

使用が減ってきた倉庫について、今後の活用方法を検討したい。面積が大きく、築年も古いので、売却する場合の適正な水準を抑えたく、検討材料としての成果物が欲しい。

question

事業拡大のため、新工場の取得を検討していたが、検討物件が市街化調整区域に位置しており、まずは相場を知りたい。また、その物件の遵法性も気になっており、アドバイスが欲しい。

answer

事業用不動産は立地、規模によりその価格が大きく変わってしまい、なかなか価格水準を把握することが難しいです。また、市街化調整区域内での開発行為等、その不動産の遵法性、適正状態を把握することも近年大切になってきています。評価書のほか、要点をまとめたレポート提供も行っており、分かりやすく説明いたします。また、最近話題となっています事業承継、M&Aにかかわる資産の価値把握にも対応します。

4.遊休不動産の有効活⽤
  • 土地の売却を考えているが、売り手も適正な価格がわからない。
  • 利害関係者全員が納得できる価格帯を知りたい。
こんなお悩み お問い合わせください
question

地方に事業展開していた際に購入した土地があるのだが、一度は事務所を設置し販路拡大を模索したのだが、採算が取れず撤退した。現在は建物を取り壊し更地にしているのだが隣接地所有者から草刈りや不用心だから何とかしてほしいとの要望がある。当方としても放置しておくつもりはないが、最善の策が地元ではないためわからない。

answer

事務所を移転したらどうか、人に貸したら賃料はいくら取れるか、売ったらいくらになるか、あらゆる可能性を検討します。人に貸す場合には、駐車場として、事業用定期借地としてなど様々な方法があり、それぞれに収入、リスクも異なるため、その中から地域の特性を考慮して最善の方法を提案します。

弁護⼠・司法書⼠の先⽣⽅へ

弁護⼠・司法書⼠の先⽣⽅へ

1.任意売却における適正価格の把握
  • 動産を売却することにより債務整理を進めたいが、債権者が売却価格に納得しない。
こんなお悩み お問い合わせください
question

抵当権が二番抵当権者までついており、競売が実行されると一番抵当権者の債権額も担保割れする可能性がある。だが、任意売却であれば、満額ではないにしても二番抵当権者の債権の一部だけでも回収できるかもしれない。この事を二番抵当権者に説明するには説得力のある第三者の見解があったほうがよいと思う。

answer

関係当事者の一方が提示した価格では、他方にとっては了承し難いものです。このような場合、専門家であり第三者でもある不動産鑑定士の作成する鑑定評価書は説得力を有し、双方の交渉の場において有効なツールと成り得ます。

2.賃料紛争等の解決
  • 賃料の値下げ(値上げ)交渉を頼まれているが、根拠となる資料がない。
こんなお悩み お問い合わせください
question

居住用の住宅の賃料であれば比較的わかりやすいが、ロードサイド店舗の賃料、または過去の賃料改定の経緯も定かではない地代の賃料交渉などは専門家に試算してもらう以外、客観的なデータ収集はできないのが現状である。

answer

鑑定評価書は相手方への説得力のある提示資料となります。

税理⼠・公認会計⼠の先⽣⽅へ

税理⼠・公認会計⼠の先⽣⽅へ

1.規模格差補正率の適応が無い⾯⼤地
  • 規模格差補正率の適用が無い面大地。市場では実際どの<らいの値がつくのだろうか。
こんなお悩み お問い合わせください
question

クライアントの相続財産に規模格差補正率の適用を受けられる面積要件をみたしていない面大地があるがこのまま財産評価通達により評価して良いのだろうか。

answer

面大地の場合、財産基本通達により計算した土地価格よりも実際の市場価値が下回る場合があります。その見込みがあるかどうかは概算でおよそ判断できます。一度、ご相談ください。

2.同族間売買
  • 財産基本通達による計算結果で同族間の売買をして大丈夫だろうか。
こんなお悩み お問い合わせください
question

借地などの複雑な権利関係を有する不動産だけに慎重に事を進めたい。この扱いや価値がわからない。

answer

財産基本通達による計算結果と市場における時価とは必ずしも一致しません。特に同族間売買は税務上問題となりやすいため、鑑定評価書で時価を正しく把握することをお勧めします。

⾦融機関の⽅々へ

⾦融機関の⽅々へ

1. 融資先の担保不動産の評価、担保不動産の経済的耐⽤年数の判断
  • 融資先の経済状況が不安になってきた。担保不動産は今マーケットでどれくらいの価値があるのか把握しておきたい。
こんなお悩み お問い合わせください
question

担保不動産の評価を知りたいが、賃貸物件や特殊案件であるため、適正な価値が分かりづらい。

answer

担保取得における保守性を踏まえ、適正に評価します。相場の分かりづらい郊外案件、収益物件、特殊用途(ホテル、ゴルフ場、物流施設、底地など)にも対応いたします。

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