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マンションを快適に居住するためのルール等

1.マンションにかかわる法律等
  • (1)マンションに係る法律
    マンションの区分所有・管理に関する法律は「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」という。)、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」(以下「適正化法」)等があります。
  • (2)マンション管理規約
    区分所有法に基づき、マンションの管理・使用に関する取り決めを「管理規約」に定めています。また、管理規約の他に使用細則等、様々なルールについての定めがあります。
  • (3)長期修繕計画
    マンションの機能・価値を保つため修繕等の維持保全計画として「長期修繕計画」を定めています。
  • (4)マンションにかかわる用語の定義
    ①区分所有法 民法の特別法として制定され、一棟の建物の内部を複数に区切って、それぞれを独立して所有する場合を対象とする法律。一般的に「マンション法」と呼ばれています。一棟の建物において多くの人が共同生活を営んでおり、住民間のトラブルや管理上の混乱が生じる恐れがあるため、権利者間の法律関係や建物等の管理の仕組みについて明確にしておくことを目的としています。
    ②区分所有権 構造上・利用上の独立性のある部分を目的とする所有権
    ③区分所有者 区分所有権を有する者、自然人でも法人でもかまわない。
    ④専有部分 区分所有法では、構造上・利用上の独立性があり、区分所有権の目的となる建物の部分と定められ、管理規約において専有部分の範囲が規定されており、「住戸番号を付した住戸」、「天井・床・壁の躯体部分を除く部分を専有部分とする」等がございます。管理規約により異なりますのでご確認下さい。
    ⑤共用部分 区分所有者の共用に供される部分であり、法定共用部分と規約共用部分に分かれます。法定共用部分とは屋根、外壁等の建物の基本的構造部分やエレベーター設備、電気設備等の建物の附属施設です。規約共用部分とは集会室や管理人室等です。
    ⑥専用使用部分 管理規約の定めにより専用使用権の対象となる部分です。専用使用権とは、敷地及び共用部分等の一部について特定の区分所有者が排他的に使用できる権利です。また、管理規約では専用使用部分の管理に関して通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うと定められています。
    ⑦管理組合 区分所有者の団体である管理組合は、複数の区分所有者が生じれば区分所有法の規定により、当然に成立します。(区分所有者の契約(合意)により成立するのではありません。)
    ⑧占有者 賃借人等の専有部分の居住者で区分所有者以外者をいいます。
2.マンションを快適に居住するためのルール等

マンションを快適に居住するために、建物・敷地・附属施設の管理・使用に関する居住者間にかかわる事項が定められています。その一部をご紹介します。

①共用廊下 通行及び避難経路の妨げになるため、原則、自転車やバイクや物を置くことはできません。
②専用ポーチ 共用廊下と同様に物を置くことはできません。
③バルコニー ほとんどのマンションで避難通路になっているため、物を置くことができません。また、禁煙です。
④専用庭 専用使用権になっていることがほとんどであり、物置の設置等やペットの飼育もできません。


管理組合の運営

1.管理組合の役員

管理組合の組織は区分所有者全員を構成員とし、総会※で決議された管理業務を執行する「理事会」、管理組合業務を監査する「監事」が置かれます。そして、理事や監事が管理組合の役員となります。
役員に関する事項については、区分所有法では特に規定されていませんので、通常は管理規約で定められています。

2.理事会

理事会は、通常マンションに居住する区分所有者の中から選任される理事で構成されています。なお、理事長等、役職ごとの役割は次のとおりです。

  • (1)理事長
    理事長は理事会を代表するとともに、管理組合を代表します。また、理事長は区分所有法で定める「管理者」であることが一般的です。理事長は総会で決議されたことを実行し、管理規約で定められた行為を行う法律上の権限があり、義務を負います。
  • (2)副理事長
    副理事長は、理事長を補佐します。また、理事長がやむを得ない事情によりその役務を執行できない場合は、その職務を代行します。
  • (3)理事
    理事会の構成員です。理事は、理事会に出席し、管理規約で定められた事項の審議に参加します。組合によっては、管理組合業務の各項目について理事がそれぞれ担当している場合もあります。なお、理事会役員は総会にて選出されますが、理事長および副理事長は理事の中から互選により選任されることになります。また、理事会では、総会にて決議する議案を作成することとなります。そして理事会にて決定された事項についてのみ、総会で審議することができます。なお、総会の集会は、総会開催日から少なくとも1週間前に、会議の目的となる事項を示して、区分所有者に通知することが必要です。
  • (4)監事
    監事は、管理組合の会計および理事会の業務状況について監査および報告をする役割を担っています。通常、1人または数人の監事が管理組合に置かれます。
    ただし、監事は理事会の構成員でないため、理事会に出席して意見を述べることはできますが決議に加わることはできません。管理業務の執行および財産の状況に不正があると認められた場合は、臨時総会を招集することができます。また、総会前に収支報告書の監査を行い、総会時にその報告を行います。
3.総会

総会には「通常総会」と「臨時総会」があります。毎年1回定期的に開催させるのが通常総会(定期総会)であり、ここでは管理組合の決算・活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議が行われます。それに対し、文字どおり臨時に開催されるのが臨時総会です。
総会は、理事長(管理者)が招集するのが原則であり、理事長は少なくとも毎年1回通常総会を招集しなければなりません。
原則として、総会での議事は区分所有者および議決権の過半数で決議されますが、区分所有法で別段の定めがある場合もあります。また、組合員は書面または代理人(委任状)によって議決権を行使することもできます。この議決権は、一般的な管理規約では「組合員が所有する住戸1戸につき1議決権」となっていますが、専有面積に応じて議決権を定めている管理規約もあります。

4.専門委員会

大規模修繕工事等の特定の事項を検討・対応するために理事会の諮問機関として専門委員会を設けることができます。